BIM model umožňuje nejen zjednodušení procesu vytváření objektu, ale také zlepšení kvality pro následné použití modelu po dokončení návrhu a výstavby. Díky informacím obsaženým v modelu je výrazně zjednodušen proces správy objektu přenosem dat do CAFM systému (definici naleznete viz níže). Článek poskytuje základní pojmy z oblasti Facility Managementu, účely použití CAFM, stručný náhled na existující CAFM systémy a jejich kompatibilitu s BIM modelem.
Základní pojmy
Facility management (FM) je multioborová disciplína zabývající se řízením podpůrných činností firmy, které jsou spojené s využíváním nemovitostí. Hlavním cílem FM je zlehčit práci organizaci s řešením problémů s nemovitostí spojenými. Může být zajištěn externí firmou nebo interně.
Po ukončení realizace stavebního objektu však jeho životní cyklus nekončí – začíná provozní fáze, která nejvíce ovlivňuje náklady během celkového životního cyklu. Nicméně efektivní údržbou můžeme tyto náklady zásadně snížit.
V průběhu životního cyklu stavby se přirozeně snižuje fyzická, ekonomická a užitková životnost objektu a jeho ekonomická životnost končí, jakmile náklady na provoz a údržbu převyšují výnosy. Správným managementem objektu může jeho životnost prodloužit.
Standardy v oblasti Facility Managementu:
- ČSN EN 15221-1 Termíny a definice
- ČSN EN 15221-2 Návod na přípravu smluv o Facility Managementu
- ČSN EN 15221-3 Návod na kvalitu ve Facility Managementu
- ČSN EN 15221-4 Taxonomie, klasifikace a struktury ve Facility Managementu
- ČSN EN 15221-5 Návod na procesy ve Facility Managementu
- ČSN EN 15221-6 Měření ploch a prostorů ve Facility Managementu
Dle ČSN EN 15211-1 FM propojuje tři řízení, které v synergii zabezpečují efektivní zprávu majetku:
- Facility management – zajištění podpory uživatelů, zaměstnanců – činnosti k zajištění a rozvoji služeb, které zvyšují efektivnost základní činnosti
- Property management – optimální využití prostor – zajištění prostorových podmínek, které nejlépe provozně, ekonomicky, fyzicky i psychicky vyhovují majitelům i uživatelům nemovitosti
- Asset management – majetek, investice, zařízení, vybavení – systematické činnosti a postupy, kterými organizace trvale spravuje majetek
BIM+FM
Přínosem BIM modelu je možnost jednoduše pracovat se zaručenými informacemi o stavbě během jejího celého životního cyklu. V BIM modelu jsou sdíleny důležité informace o stavbě včetně všech profesí a po dobu životnosti stavby se informace postupně rozšiřují. Model obsahuje grafické a negrafické informace, které jsou propojené. Je tedy centrálním zdrojem informací.
Pro správu uvedených FM oblastí jsou zapotřebí vstupní údaje – aktuální technické informace o objektu. Na základě aktuálních informací o charakteristikách budovy a technickém zařízení stavby lze provádět správu majetku.
CAFM – Computer-Aided Facility Management – Počítačem podporovaná správa majetku – počítačový systém podporující požadované činnosti správy majetku.
V současné době CAFM systémy umožňují správcům majetku monitorovat provozní požadavky stavby, spravovat využití prostor, sledovat umístění aktiv a zařízení a provádět další související funkce během fáze provozování dané stavby.
Například instalace vodoměrů, které přenášejí informace v reálném čase do BIM modelu, mohou správci umožnit pohodlně sledovat informace v 3D prostoru a reagovat na ně – předcházet a zastavovat případné úniky a nehody, kontrolovat objem spotřeby, provádět údržbu. Platí to zejména pro velké objekty s více než tisícem senzorů.
Každý CAFM systém může obsahovat unikátní sadu funkcí, která ne vždy pokrývá všechny možné oblasti. Znamená to, že výběr programu tedy spočívá na volbě majitele objektu v závislosti na jeho potřebách a možnostech.
Přehled některých z existujících CAFM
AFM (Alstanet)
Základem jsou moduly s názvy “Nemovitosti”, “Majetek”, “Subjekty” a “Zaměstnanci”. Tento systém obsahuje zpracování dat, upozorňování, sledování parametrů a KPI (Key Performance Indicators – klíčové ukazatele výkonnosti a kvality FM služby na jejím výstupu). Data z Autodesk Revit jsou lehce přenositelná, ale aktuálně není možné v softwaru Alstanet využívat 3D pohled na model – software podporuje CAD vizualizaci, která umožňuje prohlížení CAD výkresů ve formátech DWG.
Archibus
Obsahuje produktové oblasti s názvy “Řízení prostor“, “Provoz a údržba budovy“, “Udržitelnost a řízení rizik“, “Služby na pracovišti“. Díky možnosti přímo publikovat soubory z Revitu do Archibusu nepotřebují mít správci zkušenosti s BIM, aby mohli používat model při svých každodenních úkolech. Zároveň je model představen v plné funkcionalitě, tedy 2D i 3D.
Revisio (SkyCom)
Modulová aplikace, která dovoluje sestavit funkce na míru, tedy vybrat si jen potřebné moduly. Obsahuje související legislativu, umožňuje identifikaci technologie pomocí QR kódu, zobrazení aktuálního stavu záruk, revizí, kontrol a ostatních plánovaných činností včetně evidence spotřeb. Obsahuje notifikační centrum, volitelně upozorňující uživatele na stav expirací činností, záruk, dokumentů a smluv. Podporuje interaktivní zobrazení BIM modelu.
CHASTIA FM
Systém pro evidenci, správu, provoz, údržbu majetku a sledování nákladů. Kromě modulu Facility a Property managementu obsahuje také modul Energetický management. Řešení pokrývá agendu evidence odběrných míst, měřících míst, měřidel, sledování stavů na měřidlech a jejich případné rozpočítávání pro odběratele. Výsledkem energetického managementu je velmi rozsáhlý reporting a podklad na fakturaci.
Tesco SW
Modulový software, který zajišťuje detailní evidence a optimalizace nákladů majetku, řízení nájemních vztahů, oprav, rekonstrukce a dalších souvisejících služeb.
Bytové konto (BEIT)
Funkcionalita spočívá v automatickém rozúčtování. Díky evidenci budovy a obyvatel a instalaci nových typů měřičů zajišťuje dálkový příjem dat z dodavatelských měřidel v domě. Spotřeba, vyúčtování a související analýzy se pak zobrazují v mobilní aplikaci pro obyvatele. Projektová dokumentace je zavedená v BIM modelu, který interaktivně zobrazuje a popisuje prvky nacházející se v dokumentaci. Model je spojen se správcovským systémem.
Dalux FM
Jedná se o systém CMMS* fungující na základě BIM. Poskytuje přehled o majetku a dokumentech. Díky jednoduché navigaci poskytuje rychlý grafický přehled budov se snadným přístupem k půdorysům a možností tisku výkresů podle potřeby. Mobilní prohlížeč zvládne modely libovolné velikosti a umožňuje procházet budovami ve 3D.
*Rozdíl mezi CAFM a CMMS (softwarem pro počítačový systém řízení údržby) souvisí s rozsahem a zaměřením. CAFM pomáhá správcům zařízení automatizovat různé aspekty správy zařízení, včetně využívání nemovitostí. CMMS je součástí CAFM a jeho schopnosti sahají mnohem hlouběji do řízení operací údržby.
Urbido
Mezi klasické moduly softwaru patří i Propojení procesů FM a GIS (Geografický informační systém). Tento modul nabízí 2D/3D mapu včetně prezentace BIM modelů a provázanost s dalšími vrstvami – katastr, věcná břemena, osvětlení, komunikace a další.
Závěr
BIM model umožňuje nejen zjednodušit proces vytváření objektu, ale také zlepšit kvalitu jeho použití po dokončení návrhu a výstavby. Díky informacím obsaženým v modelu je možné zjednodušit proces správy objektu přenosem dat do CAFM systému (definice najdete v článku). Článek také poskytuje stručný náhled na existující CAFM systémy a jejich kompatibilitu s BIM modelem.
